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美国洋房梦---房检和买房合约

在美国,无论老美还是老中,买卖房屋都算大生意,就像这篇文章的题目,大家是在实现人生梦想。所以,大家都会很慎重,在最后搞定生意前,都会找专业人员检查房子。

我们这里房屋检查一般是买房子一方出资,雇检查房子的专家(inspector)来检查房子。

我们买房子时雇的inspector,一来就把他的职责说明白了。他说,“inspector只是根据他们的经验,肉眼看所有应该检查的地方,他们不会在墙上打洞,也不会上房揭瓦,当然能测试的设备,比如烤箱、水龙头、空调等,他也会测试。”他还说,“如果他怀疑哪些地方有大问题,他会跟你讲,你再雇那方面的专家检查。”

无论我们买或者卖房子,两栋房子的房检,都没出什么大问题。检查人员找出需要修理和注意的地方,也都没有出人预料。买我们房子的老美在检查出来的问题里挑了四项他们认为大的问题跟我们讨价还价,而我们要买的新房子,我们也是找了三、四项问题让对方修,一般诚心买房子的不会让卖房子的把每样查出的问题都修补,毕竟大家都是在买卖二手房。

在这里要讲一个故事,去年我们的一家朋友的朋友第一次买房子,房检时查出了大问题----那栋房子地基倾斜。之后,他们当然决定不买这栋房子,但他们这时发现他们预付的订金被套牢了,对方按他们签的买房合同,可以不退还他们的订金。

这里要解释一下,美国买房子的过程。第一步大家当然是看房子,看中一栋房子后,要跟代理人一起填文件给offer,然后,买卖双方互相讨价还价,直到双方满意了当前的给价,房子交易才算第一次谈好----accepted offer。这时候,买方要给卖方预付房价1%2%的订金。而一般的人是在预付了订金后,开始做房检。如果房检发现了大问题,买方应该有机会再次议价或者甚至退出,不过你退出的条件其实已经在写offer时就定下来了。我上面讲的朋友的朋友就是在给offer时,没有理解和选对其中的一个条件,而在退出时,无法合理地拿回自己的订金。在买房offer合同里有许多条列,其中一条是跟房子检查有关的,具体条文不在我手边,那条的大意是,“如果房子检查发现了问题,你同意对方修理、还是不同意。”这是一道选择题。那位朋友的朋友填了同意,就给自己下了一个套儿,也就是说,无论检查出什么问题,只要对方给修理,你就得买这所房子,如果你不买,那是你违约,订金不退。我们填得是不同意,这里不同意的意思是,房子无论检查出什么问题,作为买方的我们都有权不买这个房子或者按我们开出的条件让对方修,如果不买,对方要退回我们的全部订金。

美国的买卖房子条例非常多,而且还挺绕人,不那么直截了当。请你一定要仔仔细细地问你的代理人,把每一条都搞明白再选你的答案。

其实房检后还有一轮讨价还价,无论多新的房子,在那些鸡蛋里挑骨头的房检员眼里,都会找出一些毛病,估计这是他们职业要求所致。你想想,人家花钱让你把关,你不找出一些大大小小的问题,那也对不起人家付你的找问题费用啊。

这个时候是买方希望房检员找出房子所有的问题,如果没大问题,两家好商量。一般是买方在这时再次砍价,如果砍的对方能接受,生意总会成交。这时卖方比较难受(呵呵,俺可是两面的感受都经历了),很怕找出大毛病。这里不是卖方要隐瞒什么,有时自己住的房子,你自己也不知道到底有什么隐患。像我们出售的房子,对方请的房检员就很奇怪,所有大的项目,比如抽地下水的系统、取暖系统、通风系统、房子的外墙、房子的窗框等等,一律写“建议找专家检查”。嘛意思?人家请你检查房子,那些地方也没大问题,你不说个yes or no,把责任都推给了专家。俺不知道买房子的那家啥感受,反正俺家卖房子不舒服,拿到的房检报告等于没拿嘛。最后买房那家也挺鬼,他们找专家看了siding和窗户(因为这些东西专家检查估价free),把取暖系统的检查楞分配给了俺家(因为这方面的专业人员不free检查)。

其实,不管人家查出什么问题,最后房子成交还是以价位找平,无论买房还是卖房子,你都应该沉住气,多了解、多想想,跟对方有理有据地讨价还价。

不罗嗦了,顺便说一句,俺当年下海开始码字是从一次很意外的帮朋友卖房子开始,俺的码字生涯处女作是客串售房代理人。嘿嘿,跟你讲这个的意思,不是要你去读那篇文章,而是想跟你说,其实俺还是很有买卖房子经验的。

祝大家都在美国圆个洋房好梦!

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评论

林玫phoenix的头像
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很有实用价值的文章,想买房的赶快看过来。

 
百草园的头像
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嘻,林导,在忙啥呢?赶快再编一本生活集,市场大大滴好哈。

 
林玫phoenix的头像
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计划着呢,你跑不了。

 
刘瑛依旧的头像
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最好把字体放大一点儿。字太小了,读着费劲儿。

 
百草园的头像
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多谢,已经放大了。

 
春阳的头像
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百草,写的很仔细,学习了。拿个执照就可以卖房子了。

 
岩子的头像
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很不简单,拥有这些个知识。

inspector大概就是德语里的Gutachter了。

问好,百草园!

 
百草园的头像
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岩子,呵呵,你的作品很多,是文坛高手啊!inspector就是检验员的意思。

 
仲夏百合的头像
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你把买房卖房研究得太透了。 难怪你家的房子买得那么好!

 
百草园的头像
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呵呵,下次你家卖房子找我,比realtor少提成Smile

 
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