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美国洋房梦---买房贷款

我们家在美国买过几次房子,对银行的贷款过程可以说是老朋友,交道打得熟门熟路。这次我们不慌不忙安安心心地用以前的老经验,结果几乎误了大事。

   按我们以前的经验,要买房子,最好先拿到银行或者贷款公司预先的贷款批准证明(Financial pre-approval)。这样你在看好喜欢的房子,给买方offer时,会比较有竞争力,比较容易让对方信任。

 美国的房屋贷款有好多种,有固定年限、固定利息的贷款,这种贷款一般风险比较小,而且你可以根据自己的经济情况选3015,甚至20年的付款期限,这是很多美国人喜欢用的一种贷款方式。另外有一种叫ARM的贷款,是按30年固定贷款算每月的付款方式,但ARM一般有135、甚至710年,一旦ARM的年限到了,贷款的利息就根据你签的合约和市场情况开始浮动,这种贷款有一定的风险,好处是ARM贷款的ARM年期限里利息会比固定利息要稍低,如果你知道你会在5-7年之内换房子,可以考虑使用7年的ARM。还有就是如果你是建新房子,那你就一定要贷ARM的款,银行不会给你固定年限和利息的贷款。

关于贷款的具体程序和知识都很容易在网上或者找买房代理人了解,这里要跟大家分享的是我们在Financial Pre-approval以及后期贷款吸取的教训。

我们的买房情况是骑驴找驴,如果没有好的驴,可以不换驴。这就意味着我们是要先找到好的房子,给出offer,然后再卖我们当时居住的房子。说白了,就是我们要用当时居住的房子的钱(equity)去买新的房子。唉,美国人就是穷,很不幸俺家还是其中的一员,不像国内的乡亲们,看人家,同时搞它几套房子,既无贷款,又无外债,眼不眨、心不跳地,玩的就是爽。

当时很认真地找了几家银行,跟他们解释了我们的情况,主要是说,要用我们现在房子的资金,买新房子,然后把现在住的房子卖了,再归还借出来的资金。当时有几家银行都很高兴为我们出买房资金证明。为了省事,我们选了我们原来房子正在使用的贷款公司,主要是他们已经有我们的资料,不用费多大劲就拿到了Financial Pre-approval的文件(email版本)。整个过程就是一个30-40分钟的电话,除了电话里的审核女士---苏珊娜曾经惊人地问,“请问,你老公的性别?”(请问你老公的性别)以外,一切都顺理成章、水到渠成,文件拿地是那个轻轻松松,电话里苏珊娜还一个劲儿地讲,证明文件只是30天有效,她可以随时帮我们延长文件的有效期。

苏珊娜也是一位很敬业勤快的人,在她提供证明以后,几乎每周都打个电话或者送个email,问候和关心一下我们买房子的进展。在我们看好我们要买的房子后,我们也的确把她提供的证明给对方的代理人看了一下,以证明我们是有经济能力买这栋房子的。

到了真正要借贷款了,俺家也跟大家一样,会来个货比三家。美国买房子的贷款要注意的事情无外乎贷款利息的高低、贷款的手续费、贷款的类型、归还的方式、以及贷款公司是本地还是网上等等。朋友介绍一家贷款公司,电话过去一问,贷款的利息要比苏珊娜给的低、而且他们愿意给我们免除贷款手续费(closing cost),帮我们做贷款的业务员就是本地人,可以在close交易时提供场地等等。我们最后决定新房子用这家公司贷款。

因为我们要买的房子是先close,我们自己原来的房子要在买了新房子以后两周close,为了付首付(down payment),我们还是得从原来房子里借贷资金。当时想想,反正只借半个月,苏珊娜也一直跟我们联系,干脆就从她的银行借两周,利息高一点儿也无所谓,那家银行有我们的资料,借款手续应该简单一些。一个电话过去,跟苏珊娜解释一下我们目前的情况,谁想到,热情的苏珊娜一听我们已经有了新房子的贷款公司,立马不高兴地说,“你们不准备从我们银行贷款了?”等她知道我们原来的房子已经上市,又一语惊人地说,“什么?!你们已经把卖房子的牌子立在院子上了!!?那完了,美国没有一家银行会从你们目前房子的价值借款给你。这叫Bridge loan,这种loan几年前因为许多人用,一部分人还不起贷款而破产,银行损失很大,目前已经禁止使用了。”我在电话这端是听得目瞪口呆,倒吸凉气。人家国内买房子是爽着玩,俺这面是玩的心惊肉跳啊!

真是不明白了,一个月以前,俺跟苏珊娜讲的贷款时间顺序时,说得很明白啊,那时她没提这样做不行啊!她并没说要先把equity loan批好,然后再把卖房子的招牌挂出去,她出具的贷款证明清清楚楚地写着从老房子拿出多少资金,可以买多高价钱的新房子。俺心还真不甘,跟苏珊娜谈话以后,又问了几家银行,这回他们异口同声地说,招牌已经挂出去了,我们爱莫能助。

悖论啊!我认为像我们这样先买房,再卖房子,而且用原来房子的equity的人绝对在房子交易市场上占很大比例。而且,苏珊娜口口声声地说,我们应该先拿到equity loan,然后再插卖房子的招牌,这和先插招牌,再申请equity loan,没什么区别啊?这不都是一码子事嘛!有钱的、能还的得起借款的,到啥时候都会好借好还;还不起的,就是早借了几天款,不是照样跟银行玩破产吗?俺咋都觉得这个条例搞的不那么聪明,无法自圆其说。

唉,人家的条例俺是无法挑战,这买房子卡在半当腰,合约我们也已经签了,要卖的房子也花了九牛二虎之力收拾好上市了,这买卖还得做啊!得,资金问题还必须立马解决。

开动脑筋想办法,嗯,从朋友或者亲戚那里借钱是不行的,美国贷款公司要你证明你买房子的资金都是你自己的,这表明你有能力买房子,不会跟他们搞破产游戏;用原来房子积压的资金也不行,因为有那个莫名其妙的悖论条例给挡了路;我们可以给新房子借高贷款,搞个1年的ARM,第二年再重新贷款,但这样做一则麻烦,二则怕贷款利息上涨。唉,人逼急了,往往就会生出急智,最后,我们竟然找到了一个最简单的办法解决了这个问题。

嘿嘿,不是美国银行或者贷款公司不给贷款吗?那俺们就跟美国政府借,其实也是跟自己的退休金借款,401K可以借出一定的资金,如果是买自己的主要居住房子,还无罚款。从那里借款,手续简单、费用低,唯一的缺点就是可以借的额度有限,不过对我们家来说,也足够了,正好解决了我们的燃眉之急。呵呵,还真是阴差阳错,现在看看,这样的贷款方式应该是我们最省事和省钱的短期借款方式。这叫柳暗花明又一村、条条大路通罗马,新房子,我们是住定了。

还有一个小插曲,跟美国另一类贷款有关。当时买我们房子的那家好像是美国的退伍军人,他们贷得是VA loan。当代理人莉莎告诉我们他们是VA loan时,我们很高兴。因为VA loan算是美国政府给现役或者退伍军人的贷款,这表示这个loan的稳定指数高,出问题的可能性比较低。我们出售的房子应该是周一close。在close前的周五,俺正在家里做最后的清扫。中午,莉莎一个电话过来,一上来就严肃认真地说,“百草,我要先跟你打一声招呼,到现在为止我们还没有收到对方的贷款资金。别急,对方的贷款绝对没问题,这一点我和他们的代理人都可以打包票。问题是出在电汇系统,他们的贷款传不过来。你要有思想准备,如果周一钱还没进来,我们准备搞dry close。”我当时非常吃惊,这不是开国际玩笑吗,周一就要close了,周五下午你告诉我资金没到位?俺立马问,“莉莎,请先跟我解释一下什么是dry close。”莉莎说,“就是我们周一把所有的文件都签了,但你不给对方钥匙。钥匙要直到贷款进来再给。”我说,“等等,这好像不合法。我们把什么都签了,这栋房子对方就合理合法地拥有了,给不给钥匙他们都可以住,只要他们找一个锁匠,而我们一分钱也没拿到。我们不同意搞这个dry close。你可以问问你办公室的律师,看看我说得对不对。另外,我们不在乎多等几天再close house。”后来才知道,我们房子要close的那几天,美国政府正好关门,电汇系统不工作,最后的解决办法是贷款部门把支票用快递的方式在周一送到的。看来我们认为保靠的贷款方式,也在一定条件下变得很不牢靠。莉莎后来也说,那个dry close是有一定的法律漏洞,是不应该用的。(待续, 下期---房检、合约、和其它)

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评论

融融的头像
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很有价值的经验,谢谢!

 
百草园的头像
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融融,我们算是挺顺利地,我们的一家朋友,他们都卖两年房子了,到现在还没卖出去。

 
木桐白云的头像
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总体上还是很顺的。

 
百草园的头像
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木桐,有一点小波折,大局很顺利。

 
春阳的头像
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还是挺惊险的,也学习了一点知识。

 
百草园的头像
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春阳,那些搞贷款的,只想让你跟他们借款,其它的事情也不好好先跟你说明白。当时头是比较大。

 
玉山峰的头像
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學習了,Hone Equity Loan 得先辦,不行再借401K自己的錢.

 
百草园的头像
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呵呵,是啊,要不看好了房子不能买,多让人不开心哈。

 
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